안녕하세요 전세관련 문의도 많고, 저도 정리 및 공부차원에서 임차인기준으로 한번 글을 써보려합니다 필요한 내용위주로만 간략하게 정리하니 참고 해주시고, 추가 및 수정해야되는 내용있으면 공유 부탁드립니다. ※ 제 경험을 바탕으로 최대한 쉽게 작성했습니다. 다소 전문적이진 않지만 이 글이 누군가에게 도움이 되어 사기 피해를 예방하는 데 조금이나마 도움이 되길 진심으로 바랍니다. ※ 본 글에서 빌라는 제외합니다.(토지와 건물주가 다를 수 있고, 다가구주택, 시세확인어려움등, 무엇보다 잘 모름) ※ 본 글은 참고용으로, 흐름정도 판단하는 용도로만 활용해주시고, 부분부분 디테일이 필요한 부분은 관련 기관 및 전문가 확인을 반드시 받으시기 바랍니다. 1. 전세물건찾기 (오프라인 부동산, 네x버부동산, 호x노노등) -> 호x노노에서는 보통 실거주 해본 또는 하는 사람들의 의견을 볼 수 있으니 내가 놓친 부분을 체크하기에 용이함. 2. 대출한도 확인 (부동산에서 연결해주는 은행대출 담당자 or 본인이 선택한 금융회사등) - 가계약 상태에서도 어느정도의 한도가 나오는지정도는 보통 말해줌 - 무턱대고 계약했다가 무슨 사유에서든 자금문제 생기면 머리아프니 타이트하게 자금계획 잡는것 비추. (넉넉하게 전세가의 현금50% 확보 추천) 4. 등기부등본 확인(계약+잔금시 모두 확인) 5. 허그보증보험 가입가능유무 확인(https://khig.khug.or.kr/index.jsp?fromLink=Y&MENUID=200800) 1) 아파트 공시가격(https://www.realtyprice.kr/notice/main/mainBody.htm) 2) 오피스텔 공시가격(홈택스 기준시가 조회) (주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인 · 설명서에 주거용 표기가 있어야 함) 3) 허그보증보험 한도(주택가격의 90% * 140%) 예시) 공급(계약)면적 : 84 ㎡, 공시가격 5,000,000원일때, 주택가격 = 4.2억 (공급(계약)면적*공시가격) 허그한도 = 5.292억(주택가격*90%*140%) -> 즉, 주택가격의 126% 적용 위 산식에 의해 전세가 6.0억인 경우, 허그는 5.292억까지만 보증해주고, 0.708억(6.0-5.292)은 보증해주지 않음.(단, kb시세가 있는 경우 kb시세의 90%*140% 적용) 4) 허그의 기준은 언제 바뀔지 알 수 없으므로, 계약을 마음먹었을때 반드시 처음부터 끝까지 미리 확인해야함 6. 계약서 작성시 추가 - 계약자와 소유자 확인(소유자 신분증, 대리인 방문시 대리인 신분증까지 확인, 집주인과 통화, 내역남기기등) - 임차인의 대항력이 갖춰질때까지 현재 상태의 등기부등본을 유지 - 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서 확인 - 현 시설물 상태 확인(입주 전 누수, 결로 및 파손부위 있다면 계약서에 명시하고, 사진촬영등 증거확보필요) 7. 입주시(대항력 요건 갖추기) - 확정일자 : 계약서, 신분증 지참 후 주민센터에서 진행 - 전입신고 : 주민센터 or 온라인(정부24) (https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?HighCtgCD=A01010&CappBizCD=13100000016&tp_seq=01) 8. 중요 - ※대항력이란 ? : 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리 (쉽게 말해 집 청산하고 빚잔치할때 내가 몇번째로 받을 수 있는지 순서정하기임. 집값으로 모든 빚 상환되면 순위가 중요하지 않지만, 보통 1순위 아니면 돈받기 힘듬(이게바로 말로만 듣던 "깡통전세") - 대항력은 확정일자+전입신고 최종 완료 후 익일 0시부터 적용됨. - 임대인이 임차인의 잔금받은 당일, 금융기관 대출 실행시 실행일에 즉시 선순위 대출이 만들어짐(익일 그런거 없음) ("계약서에 등기부등본 유지조항 있으니 취소하면 그만인데요? 문제없는데요?" -> 이런경우 임대인이 각잡고 사기치는 경우라 돈없다고 배째라하면 답없음. 이래서 가능한 잔금일 늦은시간까지도 계속해서 등기확인하는게 중요) - 이렇듯 대항력 요건이 늦어질수록 내 보증금 지킬 수단도 점점 멀어짐. 그러므로 대항력은 빠르게 갖출수록, 대출실행이 어려운 시간에 잔금 지급하는게 유리하지만 실제로 적용하기에는 어렵다는 한계점. ※총평 - 간혹 전세금이 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 있는데 보통 선순위 채무가 있는 경우이고, 저렴한것만 보고 들어가게 될 경우 집 인수 각오 해야함(인수시 모든 권리관계 떠안아야하므로 잘 모르면 비추) - 주의해야할것은 "요즘은 보통 이렇게 해요", "관행이에요" 등을 앞세워서 좋은게 좋은거지로 과하게 일관하는 경우 의심하거나 피하는것도 방법. 그럴거면 계약서를 왜쓰는지 - 다만, 계약시 너무 과하게 요구하면 실례가 될 수 있음. (이사람(임차인)이 나(임대인)를 사기꾼으로 보나?) 그러나 계약할땐 서로 웃으며 계약 하지만 문제생겼을때 믿을건 계약서 한장뿐이라는 사실을 인지해야함 Q1) 전세 vs 월세 뭐가 더 유리한가요? - 전월세의 유불리 판단은 리스크, 경제성, 기회비용등을 따져봐야함. 그러므로 본 글에서는 유불리를 판단할 수 없지만, 본 글의 취지가 계약 및 사기대처에 대한 글이라는 점에서 리스크를 중요한 기준으로 볼때, 월세로 가는게 유리함. 보통 월세 보증금은 소액임차보증금 한도내에 있어 안전하지만 비용(월세)이 높다는 단점. 알다시피 리스크(보증금)가 높으면 비용(월세)이 낮아지고, 리스크가 낮으면 비용이 높아지는 경향이 있음. 이는 월세와 전세에서도 나타남. Q2) 자, 그럼 이만큼 마스터하면 사기 가능성 0% 인가요? - 0%는 아니지만, 0%에 가깝게 낮추는데는 분명히 기여함. - 전문가도 각잡고 달려드는 사기꾼에게는 당하는게 현재 임대차계약의 문제점이라고 생각함.
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